Abschreibungen auf Gebäude

Bereits im Vorjahr wurde der Abschreibungssatz für vermietete Gebäude im Privatvermögen von 2 % auf 3 % erhöht, wenn das Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden ist. Für Gebäude, die vor dem 1.1.2023 fertiggestellt worden sind, bleibt es bei dem bisherigen Abschreibungssatz von 2 % bzw. 2,5 % bei historischen Gebäuden (Fertigstellung vor dem 1.1.1925).

Hinweis: Gebäude im Betriebsvermögen werden grundsätzlich mit 3 % abgeschrieben, wenn der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist.

Für neu gebaute Mietwohnungen, für die der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellt worden ist, kann eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich in den ersten vier Jahren (insgesamt also bis zu 20 %) zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 % geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass die Wohnung in den ersten zehn Jahren der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken genutzt wird, dass die Wohnung in einem Gebäude liegt, das das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ für sog. klimafreundliches Bauen trägt und dass die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche nicht höher sind als 4.800 €. Der Kauf einer solchen Wohnung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.

Hinweis: Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.500 € pro Quadratmeter beschränkt. Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die Wohnung nicht zehn Jahre lang vermietet oder vorher verkauft wird oder wenn die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Baumaßnahmen überschritten wird.

Der Steuerpflichtige kann statt der gesetzlichen Nutzungsdauer von 33,3 bzw. 50 Jahren auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde legen, muss dann aber nachweisen, dass die konkrete Nutzungsdauer tatsächlich kürzer ist als die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer. Die Finanzverwaltung geht von einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer aus, wenn das Gebäude vor Ablauf des gesetzlichen Abschreibungszeitraums objektiv betrachtet technisch oder wirtschaftlich
verbraucht ist.

Hinweis: Der Nachweis soll nach Auffassung der Finanzverwaltung durch Vorlage eines Gutachtens eines
öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen oder vergleichbaren Gutachters geführt werden. Der Bundesrat will dies gesetzlich verankern.

Aktuell plant der Gesetzgeber eine weitere Verbesserung und will eine degressive Abschreibung für Wohngebäude i. H. v. 6 % einführen. Dies soll für Wohngebäude in Deutschland oder in der EU bzw. im EWR (Island, Liechtenstein und Norwegen) gelten. Voraussetzung soll sein, dass mit der Herstellung des Gebäudes nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wird oder das Gebäude nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 gekauft wird und – im Fall des Kaufs – der Nutzen- und Lastenwechsel bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt ist; bei einem Kauf muss die Fertigstellung also im selben Jahr wie der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgen. Für den Beginn der Herstellung soll es auf die Baubeginnsanzeige ankommen. Über die endgültige Regelung werden wir berichten.

Hinweis: Eine Abschreibung wegen außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung soll bei Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung ausgeschlossen sein. Allerdings kann der Steuerpflichtige von der degressiven Abschreibung zur linearen Abschreibung, d. h. nach der Nutzungsdauer, übergehen und dann auch eine Abschreibung wegen außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung vornehmen.